В статье кратко рассматриваются действующие имущественные налоговые вычеты и изменения порядка их применения, вступающие в силу с 1 января 2016 года.

В общем случае объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (далее НДФЛ) признается доход, полученный физическим лицом. Налоговые вычеты уменьшают доходы физических лиц, в отношении которых установлена ставка НДФЛ 13%, за исключением доходов в виде дивидендов. Право на имущественный налоговый вычет возникает после осуществления той или иной операции с недвижимым, движимым и иным имуществом, за исключением операций с ценными бумагами. В нормы Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ), регулирующие предоставление таких вычетов, внесены изменения, вступающие в силу с 2016 года.

Действующим законодательством предусмотрены 3 вида имущественных вычетов:

1) при приобретении жилья: жилых домов, квартир, комнат, при новом строительстве, приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома. К ним мы будем относить и проценты по займам и кредитам, израсходованным на их приобретение;

2) налоговый вычет при продаже имущества;

3) в случае изъятия земельного участка или находящегося на нем недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд. На этом пункте подробно останавливаться не будем, так как случаи изъятия встречаются редко, отметим лишь, что вычет предоставляется в размере выкупной стоимости имущества, то есть база расчета НДФЛ всегда равна нулю.

Налоговые имущественные вычеты при приобретении жилья

Доходы физических лиц могут быть уменьшены на сумму фактически произведённых расходов на приобретение жилья, но не более чем на 2 млн.руб. Вычеты предоставляются на 1 или несколько объектов имущества в размере, не превышающем 2 млн.руб. Кроме того, если данное имущество приобретено с использованием заемных средств, то уплаченные проценты также можно вычесть из базы НДФЛ. Начиная с 2014 года введены ограничения на размер вычета в части процентов, который теперь не может превышать 3 млн.руб. Имущественный вычет по процентам может быть использован в отношении только 1 объекта.

Например, квартира куплена за 4 млн.руб., на ее приобретение использован кредит, проценты по которому составили 5 млн.руб. В этом случае размер вычета составит 5 млн.руб. (2 млн.руб. — на сам объект недвижимости и 3 млн.руб. — по процентам). Допустим, что в первый год покупки вы получили доход 1 440 тыс.руб., с которых уплачен НДФЛ по ставке 13% в размере 187,2 тыс.руб. Тогда за этот год вы получаете право на возврат ранее уплаченного НДФЛ в размере 187,2 тыс.руб., а остальная сумма 462,8 тыс.руб. (соответствующая 13% от разницы 5 000 тыс.руб — 1 440 тыс.руб) может быть возмещена из бюджета в будущих периодах без ограничений по срокам.

Налоговые имущественные вычеты при продаже движимого и недвижимого имущества

Сделки с недвижимостью обладают следующими особенностями: они подлежат обязательной государственной регистрации; при их приобретении могут использоваться заемные средства, то есть они становятся предметом залога; цены на недвижимость снижаются редко и, как правило, превышают 1 млн.руб. Операции по реализации недвижимости возникают постоянно, зачастую приводят к необходимости уплаты налога, поэтому для минимизации НДФЛ необходимо учитывать особенности их налогообложения.

В принятом 29 ноября 2014 года Федеральном законе N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» предусмотрены поправки, вступающие в силу с 1 января 2016 года, касающиеся имущественных вычетов при продаже недвижимого имущества. Изменения заключается, во-первых, в применении нового «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества» вместо ранее действовавшего трехлетнего срока, а во-вторых, в изменении порядка определения размера дохода от продажи объекта недвижимого имущества.

До 2016 года механизм расчета НДФЛ был следующий: доход от продажи мог быть уменьшен на величину расходов на его приобретение или на 1 млн.руб. (без подтверждения расходов); доходом от реализации признавалась договорная стоимость имущества; налогоплательщики освобождались от уплаты НДФЛ по тем объектам, которые находились в их собственности более 3 лет.

С января 2016 года срок владения недвижимым имуществом, после истечения которого налогоплательщик получает право не платить НДФЛ при его продаже, увеличивается до пяти лет. Трехлетний срок оставлен лишь в отношении недвижимости, полученной в порядке наследования или по договору дарения, в результате приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Такой срок получил название «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».

Во-вторых, вносится изменение в порядок определения величины доходов от продажи недвижимого имущества. Теперь доходом признается наибольшая из следующих величин:
— договорная цена реализации недвижимого имущества;
— кадастровая стоимость, скорректированная на понижающий коэффициент, равный 0,7.

К примеру, продается объект недвижимости с кадастровой стоимостью 4 млн. руб. за 3 млн. руб.. Тогда кадастровая стоимость, скорректированная на понижающий коэффициент, равна 2,8 млн. руб., следовательно наибольшая из величин – 3 млн.руб. Если договорная стоимость будет определена в размере 2,5 млн.руб, то наибольшая из величин – 2,8 млн.руб.

Отдельным положением НК РФ предусмотрено право субъектов Российской Федерации уменьшать размер понижающего коэффициента и минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Однако на текущий момент большинство субъектов, в том числе Республика Татарстан, этим правом не воспользовалось. Отметим также, что поправки НК РФ не применяются в отношении имущества, приобретенного до 1 января 2016 года.

Положения об имущественных вычетах в отношении движимого и прочего имущества остались прежними: вычет в размере 250 тыс.руб. не нуждается в документальном подтверждении, после 3 лет владения продаваемым имуществом обязанность по исчислению и уплате НДФЛ не возникает.

 

Тимур Бареев

18.01.2016

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *